伊恩·坎贝尔

净零能源(NZE)建筑——那些负责生产的清洁能源与它们每年使用的清洁能源一样多，甚至更多的清洁能源——已经在世界各地获得了发展势头。现在，甚至连净零能源区也在考虑之中，比如柯林斯堡的ZED堡、亚利桑那州立大学和加州大学戴维斯分校的西村。然而，全行业仍有一种看法，认为净零能耗太贵，或者比正常情况下增加的成本要高得多。

NZE地区的主要开发商面临的挑战是，既要在不阻碍潜在地块开发商的情况下实现卓越的能源性能，又要避免自身产生过高的开发成本。潜在的地块开发商可能担心，严格的性能要求将需要更高的前期资金成本，或者从长远来看，与往常相比，实现超低能耗建筑将不具有成本效益。NZE开发项目的潜在租户可能会担心额外的建设成本会以更高的租金的形式转嫁到他们身上，或者担心获取可再生能源的持续成本可能会高于传统能源账单。

但在我们最新发布的《洞察简报》中，“零能耗区综合商业模式”落基山研究所(RMI)提出了一种开发净零能源或超低能源区的创新商业模式，并详细说明了追求净零能源如何不是一种成本，而是一种重要的价值驱动因素。

我们创新的商业模式以一种吸引地区开发商、地块开发商和租户的方式开发净零能源区;为综合能源服务提供商创造有利可图的业务;并使当地电网和邻近社区受益。它是专门为美国一个中型城市的一个180英亩的开发项目开发的。

使净零能源在经济上具有吸引力

净零能源的实现分为四个步骤:(1)确定现场可再生能源的能力，从而设定该地区的能源“预算”;(2)使用超级高效的地区地热采暖和制冷;(3)制定设计标准，将负载降低到低于代码的75%;(4)在步骤1和步骤3之间迭代，基于全生命周期成本的净现值进行优化，直到达到净零能耗。

这四个步骤必须以使项目在财务上对开发商、租户和投资者具有吸引力的方式进行。要使净零能源在经济上对地块开发商具有吸引力，必须做到三件事:(1)现场太阳能光伏应由第三方拥有和开发;(2)供热和制冷设备的资本成本应移出建筑物，改为集中供热/制冷系统;(3)提高能源效率的增量成本应该有账单融资。这使得第一成本等于或低于“照常运营”(BAU)建筑的成本。除此之外，高性能建筑通常会带来更高的售价或租金。

为了使净零能源在经济上对租户具有吸引力，BAU租户的能源账单必须被包括三个部分的净零能源账单所取代:(1)包含第三方光伏成本的电费账单;(2)集中冷暖费用;(3)能效融资的票面偿还。这三个组成部分的总和低于BAU，租户住在一个更健康、更舒适的建筑。

净零能源商业模式在财务上对投资者具有吸引力，因为在光伏、区域供热和制冷以及能效方面的大量资本投资会随着时间的推移在公用事业账单上得到回报，产生稳定的回报，受益于公用事业公司与客户之间的关系所增加的信贷。该业务计划的元素可以分解为由服务和价值流组成的离散组件。其中一些组成部分是相互依赖的，而另一些则是独立的。

综合能源服务提供商的盈利业务

地区规模的开发有一个独特的机会，可以建立一个专门的综合能源服务提供商(IESP)来管理多个与能源相关的业务，并作为能源系统的多功能开发商、金融家、运营商和管理者，以及建筑性能要求的监管者。IESP可以是一个组织，也可以是多个组织合作行动，但关键是要以最经济的方式执行多重职能，以实现业绩目标。

IESP功能包括:

1.电力销售

作为一个电力微型公用事业公司，为该地区的电力客户提供零售电力，管理供应，并进行客户账单。IESP作为地区电网和地区微电网之间的中介，与地区公用事业公司就互联条款、辅助服务、需求费用、消费费用和上网电价进行谈判。

2.集中供热和制冷

通过中央区域供热和制冷系统处理区域供热和制冷(地热能泵系统是最有效的)。与单个建筑工厂相比，区域供热和制冷效率更高，维护成本更低，更可靠，设备寿命更长。对这一商业案例同样重要的是，集中供热和制冷将前期资金成本从地块开发商转移到IESP。

3.社区的多样性

通过区域供热和制冷系统优化不同社区建筑的供热和制冷。不是设计单个建筑系统来满足单个建筑的瞬时峰值负荷，而是设计一个区域系统来满足集体峰值负荷，由于不同建筑存量的峰值不一致，集体峰值负荷要低得多。这意味着更小的整体系统容量和更低的首次成本。

4.需求管理

IESP将管理区域供热和制冷工厂的多兆瓦负荷，并引入额外的热储存的可能性，这将使负荷更加灵活。其他建筑负荷的需求响应能力，如照明、水加热或插头负荷，将使灵活的需求侧资源更大。

兆瓦和“负兆瓦”在地区范围内的重要性

可再生能源供应是实现区域净零规模的关键组成部分，有必要优化整个区域的可再生能源配置，以实现最佳经济效益。在这种模式下，IESP负责所有可再生能源的开发，无论是现场，如地面安装、屋顶或车载光伏(PV)，还是场外通过电力购买协议。然后，它可以通过向客户支付公用事业账单来收回系统的成本。

根据监管环境的不同，它可以与地区公用事业公司协商，从大规模的现场发电中获取最大价值，这种发电可以采用净计量、上网电价或简单地批发到地区现货市场的形式。有一个单一的太阳能开发商意味着现场可再生能源可以分阶段和大规模开发，谈判更低的成本，并在大规模安装中获得规模经济。

IESP还可以管理需求方面，鼓励部署高性能建筑，通过全地区的能效融资，使业主、住户/租户和环境受益。与传统建筑相比，超级高效的建筑(比符合规范的建筑性能好50%的建筑)可能会提前花费更多，这是专家集成设计成本、高性能围护结构、智能控制、一流的系统以及严格的施工质量、测试和调试的结果。

但这种超效率的增量成本可以通过IESP贷款的形式筹集，免去了地块开发商的任何增量第一成本。这笔贷款可以在一段时间内通过公用事业账单由电力和区域供热和制冷客户偿还，这些客户受益于较低的能源账单。因此，能源效率的增量资本投资和由此产生的财产价值与财产有关。IESP的贷款人对违约客户也有追索权或抵押品，这使得票据融资贷款更具信用价值。在地区范围内减少需求也会显著降低可再生能源供应的成本。

建设更好、更清洁的社区

地区规模的发展处于独特的位置，成为下一代高性能建筑和智能电网的主要驱动力，并从这种领导中获得经济利益。

考虑到规模、使用类型、监管环境、项目目标、能源价格、获得资金的途径或运营商的复杂程度的差异，这个商业案例的所有价值元素并不都适用于每个大型开发项目。但这种模式的独立组件或混合组件仍然有价值，特别是在IESP的指导下，IESP在价值捕获和创造性融资方面发挥综合作用，使此类开发项目对投资者、开发人员和租户都具有吸引力。

10月在科罗拉多州丹佛市举行的“走向零”全国论坛将探讨“净零”地区。查看程序和今天注册．

Iain Campbell是落基山研究所的常务董事。这篇文章最初出现在RMI出口．