他说:“加州的住房危机比我们想象的还要严重……加州是美国人们购买第一套住房最困难的州。

“由于首次购房者绝大多数是年轻人，长期结果将对下一代的经济前景产生巨大影响……”

因此开始一篇强有力的社论旧金山纪事报这为降低住房成本、减少温室气体排放和促进经济发展提供了一些深思熟虑的解决方案。这篇社论引用了加州大学伯克利分校的一项研究，该研究指出，在交通运输附近的城市化地区建造合适的新住房——密度更大的住房——将是加州实现我们2030年气候目标的最佳途径之一。

伯克利大学的研究总结道:“以填充物为中心的住房增长方案，在实现加州气候目标的同时，也能产生经济效益。”

政策鼓励以交通为导向的高密度开发，提供更多多户住宅，不仅有助于潜在的房主，还通过增加供应，从而降低新购房者青睐的那种住房的成本，使租房者受益:在适合步行和交通服务的社区中建造高效住房。这些政策减少了限制土地使用的法规，这些法规目前几乎在加州和全国各地阻止此类项目，因此它们应该会吸引保守派。

保障住房价格

但这篇社论及其所依据的研究忽略了一个问题:如何让新产权住房“负担得起”。

我把“负担得起”加在引号里，是因为除非你在一个昂贵的社区购买了第一套房子，否则你可能会认为“负担得起”意味着“你可以根据自己的现金流支付支付。”

但在大多数情况下，“负担得起”的意思是“银行会借给你钱去买它。”贷方不会考虑你的现金流。相反，他们的黑箱承销应用程序有严格的公式，只看你的统计级别的人，而不是你自己的现金流。(这可能被称为“剖析”。)

黑盒子的一部分是支付与收入的固定比例，通常限制在收入的30%左右。这款应用忽略了以下问题:你是把收入的25%花在了交通和能源上(这是郊区扩展的老房子的典型做法)，还是把收入的5%花在了交通和能源上(这是适合步行、交通便利的填充型社区的典型做法)。

改变软件，考虑到居住在一个适合步行、交通便利的社区所节省的能源和交通成本可能是革命性的:它可以让新房主“负担得起”额外的30万美元左右的贷款，打开他们买房的机会，让那些比现在收入更低的人也能拥有住房。

这种“可负担性”的增加很重要，因为在其他条件不变的情况下，在高效社区的住房比在无序扩张社区的住房要花费买家更多的钱，因为现在需求超过了供应。

贷款改革将促进发展

贷款改革还将使开发商在合适的地方进行新的开发更具财务可行性，因此将建造更多的新住房。这最终降低了这些地区的住房成本。因此，通过允许低收入家庭有资格申请抵押贷款，这也将有助于大规模解决中产阶级化的问题;此外，还要增加住房供应——这是其他任何切实可行的政策都无法做到的。

而且这对贷款人来说风险更小:地理位置高效的房屋的违约率要比低效房屋低得多，节能房屋也是如此。

所有人都将受益:目前被高房价赶出市场或他们喜欢的社区的购房者、收入较低的潜在买家、贷款机构、抵押贷款支持证券的投资者(他们反过来拥有新的抵押贷款)、开发商和房地产行业(他们现在可以出售更多的住房)，以及那些可以获得建筑工作的工人(他们原本不会建造新住房，也可以为现有住房进行能效升级)。

为什么这种情况没有发生?这对我来说是个谜:没有人进行改革，但也没有人能解释为什么不进行改革。

这不仅仅是加州的问题。尽管巴黎、首尔和其他许多城市的房价与旧金山和洛杉矶的水平相当，但我不知道世界上还有哪个地方能做到这一点。

大卫·戈尔茨坦(David Goldstein)是华盛顿大学能源项目的联合主任自然资源保护委员会这篇博客最初是在美国出版的。