距离科罗拉多州博尔德市中心仅两英里的地方，一个新的净零能源(NZE)开发项目正在建设中:博尔德共用．该项目由两座商业建筑组成，总面积约10万平方英尺的专业办公空间，并拥有餐厅、咖啡店和社区聚会的灵活空间，所有这些都可以通过博尔德广阔的步道和公共交通网络到达。

落基山研究所博尔德的员工将在今年秋季项目完成后自豪地将14,000平方英尺的开发称为家。但也许比该组织即将采取的行动更令人兴奋的是，最近涉及建筑所有者Morgan Creek Ventures的一个重大里程碑:签署了科罗拉多州的第一个净零租赁协议，以及任何这种规模的多租户开发项目的第一个净零租赁协议。

Morgan Creek Ventures的Andrew Bush说:“Boulder Commons为可持续发展树立了新的标杆，我们的租户也相信我们作为一家公司的行为很重要。”“有RMI作为锚定租户，以及开发租赁结构的合作伙伴，使房东和租户的目标和激励措施在每年的净零基础上保持一致，这推动了我们走得比我们自己所能走的更远。”

发展净零运动

就在一年前，RMI在科罗拉多州的玄武岩开设了自己的超净零能源创新中心。这座15610平方英尺的业主办公和会议中心，作为北美最寒冷气候区的最高表现建筑，已经引起了国内和国际的关注。

在博尔德Commons达成的新协议使RMI不仅可以继续“言出必行”，而且还可以通过基于市场的解决方案推进整个建筑行业，以实现净零建筑、开发和地区。

净零建筑在过去一年中经历了一场热潮。新建筑研究所的一份报告显示，从2015年到2016年，认证和新出现的净零建筑增加了74%。但是，尽管行业取得了进步，但租赁净零能耗建筑的数量远远落后于自住项目。这对该行业的长期增长和生存能力构成了挑战。

尽管业主自住净零成本建筑的价值主张是明确的(更低的能源和维护成本，更高的员工生产力，以及更少的员工病假)，但租赁建筑的房东和租户的价值主张取决于更复杂的关系。

当能源消耗和成本通常是按年计算的时候，你如何按月计算?当传统上租户每月向电力公司支付账单，房东承诺购买更少而不是更多时，开发商如何从光伏系统中收回投资?当租户只管理和控制一小部分使用能源的基础设施和设备时，他们如何优先考虑能源效率?相反，房东如何鼓励租户节约能源，特别是在插头负荷超过照明成为净零能耗建筑的主要终端用途的情况下?

管理这些复杂性，同时赋予共同的净零目标“法律效力”，这就是净零租赁的切入点。

弥合房东和房客之间的鸿沟

在Boulder Commons, Morgan Creek Ventures与RMI及其法律顾问Holland & Hart的法律团队合作，开发了一种首创的租赁结构，为租户和房东建立了强大的商业案例，积极为实现开发的净零目标做出贡献。

这一过程产生了一份租约，该租约为能源使用或运输等因素分配预算，这些因素可能决定或破坏开发项目通过现场可再生能源(在本例中，是一个596千瓦的光伏系统)每年满足能源需求的能力。因此，例如，RMI被激励保持在其插电负载能量预算7 kBtu/sq。如果RMI超出了这个预算，它将被收取一笔费用，用可再生能源证书(RECs)来抵消超出的部分，并被要求与房东会面，讨论更积极主动地管理能源使用的方法。这建立了一个双赢的局面，因为RMI完全控制如何通过插头负载分配和管理能源预算，而Morgan Creek Ventures可以更准确地确定其光伏系统的规模，因为它知道预期的负载类型。

与运输有关的排放也得到类似的处理。在租赁中，停车成本与空间租金成本分开，这激励RMI使用替代通勤方式。如果RMI的员工乘坐公共交通工具、拼车或骑自行车上下班，而不是使用私家车，随着时间的推移，RMI将会支付更少的租金，因为停车位会交还给房东，并投放到市场上。(停车成本约占RMI总租赁成本的13%。)

“对于RMI来说，Boulder Commons是一个很好的选择，因为它符合我们的使命。这也将吸引许多其他公司，他们甚至可能不关心可持续发展或能源，因为它只是一个更好的空间，比该地区表现不佳的同类建筑更便宜，”RMI建筑项目经理卡拉·卡迈克尔(Cara Carmichael)说。“开发净零租赁尤其令人兴奋，因为我们创造了一些新的东西。没有模板。”

为其他人创建净零租赁模型

只有少数其他开发人员正在积极开发净零多租户项目，我们咨询了所有开发人员的流程、成本结构和经验教训。

根据Carmichael的说法，NZE建筑最大的挑战之一是需要在租赁空间中建立持续的年度能源审查，以实现建筑运营的持续改进。这导致了围绕基地建筑调试的租赁要求，以及关于其他方法的持续对话，以探索建筑中的每个租户的效率。

租约的另一个突破性内容是对补偿的处理。在Boulder Commons，从公用事业公司购买的任何能源都需要用RECs来抵消。但是，由于长期价格的不确定性，承诺单一的合规路径——尤其是在潜在的8年租期中——让项目融资方感到不安。因此，RMI通过协商，可以对使用的任何“脏”能源实施替代补偿，包括社区太阳能、白标签(能源效率证书)、直接来自公用事业公司的绿色能源或其他“清洁”能源属性。

卡迈克尔说:“我们在租赁场景中推广了净零概念，并建立了全新的建筑使用租户计费方式。”“通过将其作为供他人使用的模型，它有很长的路要走。我们可以庆祝的原型越多，我们就会在开发商和金融家中激发更多的信心，即净零不仅是一个更好的环境标准，也是一个更好的经济标准，因为高性能建筑的需求持续超过供应。”

©2017落基山研究所。已获授权发布。最初发表于RMI Outlet．凯利·沃恩(Kelly Vaughn)是RMI的市场经理。