图片来源:图片#1:乡村边缘
能源书呆子的更多思考
低收入的美国人很难找到住房。当家庭得知市场价格的住房是负担不起的，他们通常会向各种政府机构寻求帮助——一些地方的，一些州的，一些联邦的。不幸的是，政府为低收入家庭提供住房援助的努力无法完全满足需求。
全面考察与美国低收入住房有关的所有问题超出了一篇文章的范围，所以我不会尝试这样做。相反，我将分享自己与一家非营利性低收入住房开发商合作的经验，并将总结我从个人经验和研究中所学到的东西。
拼凑项目资金
上世纪90年代中期，我在北方社区住房公司(NCHC)做了四年的项目经理，这是一家位于佛蒙特州圣约翰伯里的小型非营利开发商，有五名员工。(该机构已不复存在。)
如果我必须描述该机构雇员的性质，我会说(冒着泛化的风险)，我们都是关心社会正义问题的善意的自由主义者。我们都相信，每个低收入的美国人都应该获得体面的、负担得起的住房。
NCHC使用了三个主要的资金来源——社区发展整体赠款，低收入住房税收抵免资金，以及佛蒙特州住房和保护委员会(VHCB)的拨款——来整合其发展项目。项目资金很复杂，需要长时间的工作才能获得。
利用这些资金，NCHC在圣约翰伯里、林顿维尔和周边社区购买了旧的多单元公寓楼。大多数都是木结构建筑，至少有100年的历史，每栋楼有三到五套公寓。
我们有一位建筑师，本·尼克森，他为这些老建筑设计了修复方案和规格。我们邀请承包商为这些康复项目投标。在几个月的时间里，……
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11日评论
互联网会来拯救我们吗?
非常有见地的文章，Martin，谢谢你把它放在一起。我不明白你为什么要把它做成gbprime。似乎每个人都应该读一下。
我去的第一个地方是全国房地产经纪人协会的网站，看看谁可能是利息扣除的最大支持者，https://www.nar.realtor/只需要几秒钟的搜索，就会发现他们认为这是绝对必要的。
鉴于上述立场，我最初的想法是，废除利息扣除是一个西西弗斯式的挑战;有如此强大的游说团体努力保护它，它永远不会发生。然而，你知道，纽约的出租车司机曾经认为拥有一个奖章就等于拥有宝藏。优步、Lyft和其他基于互联网的拼车业务迅速摧毁了这种模式。因此，随着互联网进一步分散房地产行业的权力，你可能会如愿以偿。
很棒的帖子，符合我的经验
马丁，谢谢你让我们看到了这个至关重要的住房问题。
我也想过同样的问题——我们怎么可能有知识和材料，那么多人都在寻找有用的工作，钱也存在，但我们却无法解决这个最基本的问题。我的经历虽然与你的不同，却使我得出了大致相同的结论。
在我看来，这整个混乱的中心齿轮之一与资本的力量和投资者对利润的期望有关。我花了一段时间才意识到，私人投资健康的经济适用房是一个令人难以置信的延伸，主要是因为投资者来到谈判桌前期待着高利贷的回报。当穷人像疯了一样跑着站在原地，支付房租和水电费时，业主坚持要在十年或更短的时间内让他们的钱翻倍，否则他们就把钱带到别的地方去了。
我们还可以讨论如何为节能和可再生能源提供资金，就像抵押贷款利息减免一样，不成比例地惠及中上层阶级的房主，而不是那些最需要它的人。2008年的住房危机使得大银行将盗窃行为合法化——通过将房子“卖”给那些买不起房子的人，提高费用，然后伪造文书来没收房子，因为他们知道大多数受害者将无法负担法律援助。(大卫·戴恩(David Deyen)的《权利链》(Chain of Title)一书相当让人大开眼界，讲述了巨额资金是如何说话和最终行动的。)
最后一个题外话:我记得在什么地方读到过，苏联解体相对非暴力的一个原因可能与公共住房的悠久传统有关。人们面临着一个不确定的经济未来，但他们不必担心他们可能会突然无家可归。
在经济适用房这个问题上进行一些全国性的反思将是有益的。也许等我们把医保问题解决了....
回复Andrew Bater(评论#1)
安德鲁,
我同意你的观点，游说者的力量对美国政治有不良影响。解决这个问题的办法是竞选财务改革。对于进步人士来说，这项工作是永无止境的。
对Bennett Sandler的回应(评论#2)
班尼特
我同意PV激励的大部分好处都流向了高收入的美国人。这里确实存在一种模式。
光伏补贴流向中等收入人群，房贷补贴是遗留问题。
虽然低收入人群在太阳能业主中仍然代表性不足，但住宅光伏补贴与收入之间的差距并不像看起来那么明显。它远不像一些评论家所描绘的那样倒退(为什么有人会相信科赫兄弟在这一点上的宣传?)大部分补贴都流向了中等收入家庭，而不是富人。绿色科技媒体曾多次报道过这一点，最近一次是在今年4月:
https://www.greentechmedia.com/squared/read/how-wealthy-are-residential-solar-customers(<在付费墙后面，抱歉)
https://pv-magazine-usa.com/2017/04/19/report-middle-income-homeowners-make-up-70-of-solar-customers-with-3-critical-charts/
https://www.pv-tech.org/news/us-residential-solar-belongs-to-the-rich
关于抵押贷款利息扣除…
一百年前，当美国的所得税还很年轻的时候，大多数房屋都是用现金支付的，所有支付给贷款人的利息都是可以扣除的。这是一项由高负债/收入比的商业利益相关者推动的政策，主要是农民和小企业。房屋抵押贷款也被包括在内，但在20世纪20年代末之前很少见。当信用卡等消费金融产品被开发出来时，这些利息也是可以扣除的。
30-35年前，里根时代的税收改革取消了大部分利息扣除，但事实证明，抵押贷款利息扣除对改革者来说太热了，因为它会给太多中高收入人群带来财务压力(以及靠补贴赚得不错的抵押贷款机构)。
补贴鼓励税率较高的人购买“太多的房子”，最终是一种倒退政策。取消它不会像我们今天所知道的那样终结房地产市场，但它可能会暂时抑制正在建造的巨无霸豪宅的数量。
房产税
在我居住的芝加哥地区，财产税对住房的负担能力有巨大的影响。通常情况下，我们每年要向政府缴纳房屋价值的3%左右的财产税。
在芝加哥附近的一些较贫穷的社区，他们要支付房屋价值的10%的财产税!换句话说，他们可以在10年内不用支付房产税就能拥有自己的房子。只要我付12年的税，就相当于我买房子的钱了!它不仅影响到房主，还影响到租房者和企业主，从而影响到就业市场。
我想如果我们诚实的话，不仅仅是贪婪的银行家、开发商和建筑商阻止了人们拥有自己的房子，政府扮演着更重要的角色。
希望在某个时间点，你能够拥有自己的房子，但财产税账单一直在增加。对于我们中的许多人来说，我们的房产税账单比我们的抵押贷款还要多。
有趣的是，搬离芝加哥的最大群体是非裔美国人。事实证明，这座城市并不是一个适合居住的好地方，除非你是一个年轻的上流社会专业人士。
房产税
至少很容易看到你的财产税流向哪里。在我的缅因州小镇，大约2/3的钱用于学校，其余的几乎全部用于道路(主要是除雪)、志愿消防部门和县(主要是治安官，因为我们没有当地警察)。
每个人都在抱怨房产税，但我认为每年3000美元的房产税很值，尽管我没有孩子上学。
好文章!
我希望我们能有一个持续的系列文章，以提供更多关于经济适用房的信息。
房屋所有权(不仅仅是合理的租金)似乎很重要。我在一个工人阶级社区长大，旁边就是一个住房项目。20世纪50年代50'x100'地块上的2卧室房屋是业主自住的，联排别墅风格的住房项目都是租客。据我所知，大约三分之一拥有自己房子的人变得相当成功(实际上令人惊讶)，三分之一的人进了监狱或监狱。我不知道有哪个做项目出租的朋友非常成功。同样的混合种族，混合民族，天主教/新教/非宗教背景的自有住房和住房项目。我们上的是同一所学校(尽管有些人上的是天主教学校)。我们在两个地方都有学龄朋友(但不是在学龄之前)。通常住房项目的家庭有更多的孩子/家庭，这是另一个区别。
虽然这纯粹是道听途说，但在我看来，拥有住房(也许孩子更少)与孩子更有利的成功结果有关。因此，除了提供体面的经济适用房和更安全的低收入社区外，以我之见，让经济适用房租户在几十年内获得一些住房所有权，就像更便宜的首套住房房主一样，是一件很棒的事情。如果租房者能够获得一些维修劳动力的信贷，而不是总是雇佣外人来做这项工作，可能会降低一些维修成本。
就我个人而言，我对设计高性能、低成本、适中的住宅很感兴趣。中产阶级正在消失，他们负担不起豪华或更大的高性能住宅。恕我直言，我们需要更多负担得起的独栋房屋所有权，城市中负担得起的共管公寓，业主-建筑商和租自有选择，以及更低的房屋所有权总成本(包括低水电和维护成本)。我曾经做过业主建造者、装修者、房主、长期租客和房东，在不同时期，我能同情房东。但如果资金补贴租金，我希望看到租房者有一些选择，以获得住房所有权的积分，或者有一些机会做房屋维护工作。不仅是社会公正，还有家庭维护的主人翁意识和能力的增强。
员工住房
几年前，他们试图破坏我住的那个县的分区规定。他们称之为劳动力住房。在这些变化下，选定的开发商将被允许忽略对地块覆盖范围、后退、停车津贴和雨水考虑的限制。它将允许在为单户住宅划分的社区中提供补贴的多户住房。
我参加了一些会议，建筑商、开发商和住房活动人士正在努力通过这些分区修正案。唯一失踪的人是来自受影响社区的房主。没有人费心让他们知道即将投票表决的变化，这些变化将对他们的社区产生巨大影响。
有一次，我需要为我正在建造的屏幕门廊获得一个方差，它将超出设定的限制12英寸。为了获得方差，我们不得不在听证会日期的房产上安装一个标志，在当地报纸上刊登广告，给几十个邻居发邮件，告诉他们正在提出的请求，并参加听证会。相比之下，这种透明度水平将为受劳动力住房影响的社区提供什么。要求一个小的挫折变化，每个受影响的人都被通知，对社区的巨大变化正在投票，而没有任何通知那些受影响的人。
一旦受影响地区的地图被泄露到受影响的社区，数百人开始表达他们的担忧。有趣的是，最响亮最直言不讳的反对者是教师和警察，住房倡导者声称劳动力住房是为他们服务的。
激进分子试图破坏分区法的危险仍然存在。现在，一些激进分子正在推动华盛顿特区超越地方分区法，将他们的愿景推向我们的社区。
非常感谢。
马丁，我没想到你反应这么快，也没想到你有这么丰富的经验。两个问题。
既然这个硬币有两面，另一方面是低收入，你知道其他发达国家在减少无法负担市场价格住房的人口数量方面做得更好吗?对我来说，这似乎是衡量一个社会的基本标准。“有多大比例的人口可以在没有援助的情况下住得起?”
在我看来，对房主进行有关资本需求的教育是非常必要的。我一直在与当地人居协会的分支机构合作，他们称之为“关键修复”，从你的文章中了解到，他们基本上是在帮助有资金需求的低收入房主;最典型的是屋顶。我正在检查这些房子，以确保在他们盖屋顶之前没有紧迫的安全问题(一氧化碳、烟雾报警器、电气危险)或重大的地基问题，但我觉得有必要给他们提供一份“下一个最重要的维修”清单。我意识到资本需求评估是我觉得这些项目所缺少的。是否有更好的方法来了解更多关于这些评估的信息?
回复安迪·科西克
安迪,
你提出了几个问题。我们可以通过观察两种不同的比率来寻求答案:(a)无家可归率和(b)住房拥有率。
比较不同国家之间的无家可归者比例是很棘手的，因为不同国家对无家可归者有不同的定义。
根据一个源在美国，法国的无家可归者比例高于美国，而葡萄牙的无家可归者比例则远低于美国(见下图)。
根据另一个来源有了更完整的数据集，许多国家的无家可归者比例要比美国低得多(见下图第二张)。这两个来源都同意，法国的无家可归者比例略高于美国，尽管许多国家的无家可归者比例都低于美国，包括智利、克罗地亚、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、匈牙利、爱尔兰、意大利、日本、拉脱维亚、立陶宛、卢森堡、墨西哥、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛文尼亚和西班牙。就像所有的国际比较一样，通常的警告适用于:“不同的国家对无家可归的定义不同，所以在得出结论之前要谨慎。”
根据第三个来源——更多的是新闻而非学术——那些寻求降低美国无家可归者比例的人应该把日本、丹麦、新加坡和加拿大作为榜样。
我去过很多国家，以下是我的轶事观察:无家可归往往与城市化有关。在农村地区不太常见。(尽管如此，这条规则也有例外，尤其是在日本和新加坡，在这两个国家，城市里无家可归的人很少。)
当谈到住房自有率时，人们会立即震惊于高住房自有率与财富无关的事实。一份房屋拥有率的清单罗马尼亚、新加坡、斯洛伐克和古巴位居榜首。另一个房屋拥有率列表毛里求斯、罗马尼亚、新加坡和马其顿位居榜首。
大多数分析人士都同意，低无家可归率对社会来说是可取的。另一方面，高住房拥有率是可取的，还是与社会稳定和幸福无关，这一点远不清楚。
正如你正确地指出的那样，房屋所有权带来了负担也带来了好处。虽然筹到买房的首付款很困难，但制定一个更换屋顶和供暖系统等昂贵物品的计划就更难了，因为这些物品不可避免地需要更换。许多聪明的富人选择租房。
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