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房地产行业知道，对不那么昂贵的房子有巨大的需求。它意识到，在加拿大和美国，数以百万计的人没有经济能力支付100万美元的抵押贷款。这是一个日益严重的问题。但房地产开发商对解决这个问题并不感兴趣。温哥华和多伦多等城市的地价很贵。开发商——以及整个房地产行业——为富人建造豪华住宅获得的利润，远远高于为我们普通人建造经济适用房的利润。这就是为什么很少有针对平均收入的新开发项目。
但房地产行业不仅仅是在进行财务计算。它也在进行社会计算。在过去几十年里，收入不平等一直在稳步扩大。现在的水平是一个多世纪以来从未见过的。房地产业界预测，贫富差距将继续扩大。它与我们社会中最富有的成员保持一致。它忽略了中产阶级。
这是我们从中得到的一些启示房地产新兴趋势-美国和加拿大2017该报告由普华永道(PwC)和城市土地研究所(Urban Land Institute)联合撰写。该报告的作者将其描述为“房地产行业最受推崇、阅读最广泛的预测报告之一”。该报告的结论来自对投资者、开发商、顾问、顾问和其他房地产行业领袖的广泛调查。报告解释说:“研究人员亲自采访了500多人，收到了1500多人的调查回复。”
“固定租金”的短缺
该报告的作者拒绝接受采访。但报告中引用的许多专家都坦率地谈到了这个行业。他们中的一些人担心它的发展方向。“我们没有对经济适用房给予足够的重视，我指的不是低收入住房或政府补贴住房。只是定期租金。没有新的建筑提供这种产品，”一位CEO表示。“时间会证明这是否会回来困扰我们。不是每个人都能一年挣7.5万到10万美元。”
温哥华、旧金山和纽约等城市的房价已经变得如此昂贵，以至于房地产业修改了“负担得起”的定义。报告解释说，现在“在‘大a’和‘小a’的负担能力之间有了区别”。a级经济适用房是我们大多数人所熟悉的。它指的是为我们社会中最贫穷的成员建造的住房，通常是在政府的支持下建造的。小a型经济适用房指的是年收入3.1万至8.7万美元的人群的需求。报告指出:“在许多市场，中等收入家庭……住房压力很大，他们将超过三分之一的收入用于住房成本。”
这个行业知道这是一个问题。一个大多数人再也买不起你的产品的社会对商业是不利的。越来越多的房地产巨头似乎开始注意到这一点。“住房成本和可用性被新兴趋势调查的参与者评为‘相当重要’的问题，”报告称，“与一年前我们的调查中对未来房价和经济适用房的‘中等重要性’相比，今年的重要性有所上升。”但承认问题只是第一步。房地产行业似乎对解决这个问题并不感兴趣。
许多行业领袖转而选择指责其他人。他们认为，温哥华等城市房价如此昂贵的原因是当地社区对新开发的抵制。报告写道:“(这些社区)正在采取一种与自身利益相反的防备行动。”政府也受到指责:他们必须取消限制，更快地批准项目。“政府需要增加(新房)供应，”一位受访者告诉报告的作者。“如果有足够的供应，就不会有负担能力问题。”
富人住房
但并非所有业内人士都对此深信不疑。“供应受限——真的吗?”一位投资经理开玩笑说。他指的是在纽约和旧金山等超高消费城市建造的大量新住宅。真正的问题似乎是，大部分新住房是为富人准备的。例如，温哥华最新的住宅楼的单间公寓售价超过100万美元。西蒙·弗雷泽大学教授乔什·戈登最近对加拿大广播公司表示:“大量建设正在进行，但很多新项目似乎对当地人来说负担不起。”
许多房地产行业的领导者也认同这一评价。普华永道(PwC)的《新兴趋势》(Emerging Trends)报告称:“新开发的住宅往往面向高收入市场。”“很少有建筑商瞄准中等收入买家。”高昂的土地和劳动力成本是部分原因。“我们不能不开发高端公寓，”一位受访者说。但房地产行业的商业模式也是如此。它写道，由于经济适用房往往会产生“增量利润，而不是大笔横财”，大多数“建筑商一直把目标锁定在更富裕的买家”。
然而，这不仅仅是经济原因。它们也反映了一种社会算计。房地产行业知道，加拿大和美国的收入不平等正处于创纪录的高点，并认为这种差距将继续扩大。收入差距的一个结果是，普通民众无法进入我们社会的顶级城市。该报告将生活在这些城市的体验比作参加一个只有受邀才能参加的派对。报告指出:“在时尚夜店或开幕夜的入口，通过在黄铜柱子上使用天鹅绒绳子来控制进入。”“保安只允许特定的个人进入，其他人必须站着从外面往里看。”
其含义很清楚。像温哥华这样的城市已经成为富人的专属聚集地。我们其余的人现在是公民生活的被动观察者，渴望地从周边地区凝视着。报告称:“就像上世纪下半叶城市的市中心‘空心化’一样，中产阶级也在‘空心化’。”这不仅仅局限于多伦多、纽约和洛杉矶这样的地方。不平等现象现在正蔓延到整个欧洲大陆的二线城市。“对这些地区和其他许多地区来说，天鹅绒绳索意味着收入隔离加剧，”它写道。房地产行业希望置身于天鹅绒绳内。它需要富人的陪伴。它把中产阶级抛在了一边。
该行业的许多领导者意识到这是一个有风险的策略。由于过于关注富裕客户，该行业正在疏远我们社会的很大一部分人。报告解释说:“房租正达到大多数年轻劳动力无法承受的水平。”报告还说，由于整体负担能力“在下降”，“社会结构的相关压力正在得到高层的关注。”房地产行业的领导者们知道，如果房价继续上涨，那么到了一定的时候，大多数人就再也买不起了。“保障性住房可能是房地产行业的软肋，”报告写道。但就目前而言，许多开发商选择忽略它。
Geoff Dembicki是《华尔街日报》的记者的Tyee,在那里本文最初发表．他的书中,我们完蛋了吗?新一代如何在气候变化中生存将于今年晚些时候出版。
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29日评论
作者们忽略了这个难题中一个突出的部分。
外国投资。
温哥华和西海岸的许多主要城市一样，已经被来自海外(主要是亚洲)的房地产投资者淹没了。这种外国投资要么以购买的形式出现，要么以为已经居住在该地区的家庭成员支付首付款的方式出现。多伦多和纽约也在发生这种情况，但与西海岸的程度不同。多伦多主要是来自金融服务业的“新贵”，至少我在多伦多的一个R/E代理朋友告诉我。
我还认为，“中产阶级”也开始重新评估他们的生活方式，更关注生活质量问题，而不是拥有自己能负担得起的最大的房子，不管它离工作地点有多远。
我的个人意见。
能量的含义…
不幸的是，这对能源的影响是，中等收入家庭被困在低效率的房子里:老旧和/或建筑质量差的房子。而为富人建造的新房子的规模不断扩大，即使建得很好，也会导致更高的能源消耗。
小户型或中户型房屋的供应量也会在每次翻修包括增建时减少。
收入不平等加剧
作者Geoff Dembicki准确地指出了日益增长的收入和财富不平等的问题:“房地产行业知道，加拿大和美国的收入不平等达到了创纪录的高度，它认为这种差距将继续扩大。收入差距的一个结果是，普通民众无法进入我们社会的顶级城市。”
但Dembicki似乎指责房地产行业“忽视”中产阶级。我不确定这是否公平。满足富人的需求可以获得利润;那么，谁能指责房地产行业追逐利润呢?
根据Dembicki的分析，发展高端住宅“是一个有风险的策略”。但是谁知道Dembicki的水晶球是清晰的还是模糊的呢?如果伯尼·桑德斯在2020年成功领导美国的社会主义革命，那么登比基的预测可能会成真。但如果目前的趋势持续下去，利润至上的房地产业将笑到最后。
@查理
我不禁想到，当考虑到具体化的能源时，住在性能不佳的房子里实际上对环境更好。
我有一个同事，他有一个家庭，他们在他们的“初始”房子里住了10年。当然，他们想要搬家，但最终他们在经济上有了更好的地位，即使他们现在的房子不如他们可以买的新房子有效。
我自己的情况。我们在我们的“第一套房子”里已经多住了10-12年，是的，因为没有方形的窗户和门，房子通风很差，但是我们的抵押贷款很低，我们不能以我们付的钱租一间公寓。在不确定的就业市场上，它提供了一种心态。
温哥华是一个特别的城市(电子邮件保护)约翰•克拉克
在20年前回归中国之前，加拿大有利的移民政策使温哥华成为香港富人首选的(迄今为止)安全的b计划。随着中国社区(包括外籍和本地居民)的形成，这一趋势仍在继续，其速度和方式远高于美国西海岸城市。上世纪90年代，多伦多也是香港精英的热门房地产投资目的地。
尽管科技行业吸引了大批受过教育的亚洲人(以及其他人)来到美国西海岸的一些地方，但签证限制对他们的限制要比加拿大严重得多。美国的移民政策也促使微软(Microsoft)等公司在温哥华(而不是西雅图地区的总部)设立新设施，而这些决定在美国新政府明确的政策下得到了进一步强化。移民到美国比移民到加拿大要困难得多。虽然受过良好教育和富裕的人肯定占了过多的比例，但加拿大并不坚持只接收受过良好教育或超级富有的人。这就是旁遮普语成为加拿大第三大常用语言的部分原因，而不仅仅是在温哥华和多伦多。
有时也很难有资格
几个月前，我和一对想要盖新房子的年轻夫妇交谈，但他们现在买不起他们想要的东西。有趣的是，他们都开着价值10万美元的车，穿得像“萨克斯第五大道”(Saks Fifth avenue)，在他们租来的大房子里，有游泳池和剧院，配备了价值17K美元的客厅和一个顶级鉴赏家都会羡慕的酒吧。
哦，他们想尽快成家……哈!那一定很便宜。你无法想象我有多想把我的想法泄露到他们的泡泡里
@Dana
与其说这是移民，不如说这只是持有房产作为一种财富储备。温哥华(现在的多伦多)去年开始对重新购买房产征收“外国买家税”。我有个朋友住在西雅图，他见过很多外国投资者因为税收问题被赶出温哥华。
至于美国，多年来，我看到许多西海岸的购房者能够通过来自中国大陆家庭的“礼物”支付40%或更多的首付。考虑到中国过去30年的独生子女政策，人们会对来自中国的捐赠者的数量感到惊讶。
我明白温哥华的土地储备部分了
“与其说这是移民，不如说这只是持有财产作为一种财富储备。”
我理解这一部分(因此对许多人来说是“b计划”，最终被一些人采用)，但我不知道外国买家税。那是什么时候生效的?它有追溯效力吗?
虽然我有亲戚在西雅图地区的住宅房地产行业工作了几十年，但在日常交谈中，我从来没有提到过外国买家在该地区的投机和土地储备。我下次去的时候会问他们的!
@Dana。不确定。
我不知道这项税是否有追溯力。
外国投资者税
它没有追溯力。在它到来之前，有一场完成交易的竞赛，还有一些交易未能达成而引发的诉讼。效果立竿见影。市场降温，焦点转移到没有税收的社区。维多利亚州房价大幅上涨，房地产库存短缺。即使在我居住的偏远地区，市场也是火热的。
服务富人，忽略其他人
曾经有一段时间，追求利润并不被认为是企业行为、决策和优先事项的道德空白支票。
像马丁这样的评论只是为了进一步规范当前流行的哲学:贪婪是好的，其他的考虑在商业中没有位置。
这可能是当今世界的运行方式，但它并不总是这样，也不一定要这样。
这不仅仅是对利他主义和体面的呼吁。这就是追求短期利益和追求长期成功的区别。换句话说，这是一个可持续发展的问题。
市场迟早会软化，很可能在一段时间内崩溃，商业周期就是这样。当这种情况发生时，所有仍处于项目中期的开发商最终将承担后果，而社会其余部分则要处理住房与需求不匹配的遗留问题。唯一的赢家是那些进入，赚了钱，然后退出的人。
这是因为利率
这是因为利率被人为压低了。他们正在摧毁自由市场。
布伦特·尤班克斯的回复
布兰特,
我们的整个金融体系都建立在“贪婪是好事”的前提下。我的评论不支持这个系统;它陈述了一个可悲的现实。
在一个民主国家，我们(理论上)有能力投票给那些支持政策的领导人，这些政策将扭转当前的趋势——财富和收入灾难性地集中在最富有的1%的人手中——并采用一种能够执行这些政策的税收体系。不幸的是，有一些非常强大的利益集团控制着破坏这些目标的杠杆，蛊惑者能够欺骗选民，让他们认为蛊惑者把他们的利益放在心上(而这些蛊惑者实际上支持的政策将进一步集中财富)。
但你知道的。
我的经验
我做过很多小规模的开发。当我几十年前搬到这个地区时，土地大约在3万到4万。大多数都被划分为两个独立的单元(根据你所处的位置被称为各种复式或半独立式)，但没有人建造它们，而是专注于独栋住宅的更新版本，这是镇上主要的住房类型。
我发现我可以建立两个附加的启动器单元约1000sf，每一面卖11万，同时获得很好的利润。在完成了几个项目后，其他建筑商也开始购买地块，建造复式公寓。他们建造了与他们所熟悉的独栋住宅规模相当的公寓，并以16万美元左右的价格出售。持有土地的人认为，现在土地在开发成本中所占的比例太小，于是将土地的价格提高到了10万英镑左右。我的商业模式不再奏效。我开始在其他领域做其他项目。当我看到是什么改变让起始单位不再可行时，我很难让任何相关人员承担起责任。
也许我的经历完全不能代表更大的经济发展，但我认为至少它有很多共同点。当我着眼于开发时，我的思考过程非常简单。我买地做什么?既然我已经很好地掌握了建造平方英尺的成本，那么在项目结束时，分区允许的各种选择给我留下了什么呢?实际情况比这要复杂一点，但也不是很多。这里面有很多风险。我在一些项目上获得了不错的利润，我也在一个项目上工作了一年，但当市场下跌时，我亏本出售了这个项目。
我不能说我们的经济模式中没有太多的贪婪，但我很难把这种贪婪归咎于建筑商。总的来说，这是一笔相当诚实的交易。有许多参与者，包括私人和政府，他们的干预可能会深刻影响房地产市场，使其更公平、更实惠。总的来说，建设者们在玩我们集体选择的系统给他们的牌——或者至少是集体忍受的系统。
马尔科姆·泰勒的回应
马尔科姆,
谢谢你的评论。我同意你的观点，指责开发者没有什么意义——这是我在评论#3中想要表达的主要观点。
我也同意“有一些参与者，包括私人和政府，他们的干预可以深刻地影响住房市场，使其更公平和负担得起”——这是我在第13条评论中试图表达的主要观点。
@Malcolm
上帝禁止你不顾政府规定(如分区)满足客户需求而获利。的恐惧。
经济适用房数据
我每年会见俄亥俄州的经济适用房倡导者3 - 4次，低收入住房的丧失在全国范围内都在增加(不仅仅是在高租金地区)。有几个潜在的因素，其中大部分可以追溯到中产阶级化，前HUD物业选择放弃续约，因为物业价值上升，收入差距扩大和缺乏政治意愿。正如其他人评论的那样，私人开发商想赚钱是无可厚非的。但政客们可以提供激励措施/通过立法，如在多户住宅开发中为低收入居民留出余地，增加对低收入住房税收抵免(LIHTC)的支持，这是目前开发经济适用房的主要方法。以下数据来自2015年哈佛大学的一项研究:
•美国每年消失30万套经济适用房。
•只有四分之一的低收入租房者能住得起体面的住房。
•一半的租房者(包括所有收入群体)将大约30%的收入用于房租。
•自2000年以来，整体租金和低收入租户数量都有所增加。
•大多数经济适用房建于1980年之前(即能源标准出台之前)。
•将目前的租金效率提高20%，全国每年将节省80亿美元。
这是一个影响到每个人的问题，应该是无党派的(在很多情况下，有来自各方的支持)。不幸的是，它经常被clichés和阻碍进展的误解所阻碍，只会使一个严重的问题变得更糟。
@帕特里克
关于经济适用房(过去/现在)的快速阅读。
政府对经济适用房的战争，米塞斯
遗漏了一个重要的事实
所有关于经济适用房的讨论似乎都忽略了一个巨大的事实。富人买了新房子，不会把旧房子铲平。在你的城镇中，有多少以前被认为是富人或中产阶级的房子，但现在被经济规模较低的人所居住?除非你住在某个千禧一代的圣地，否则几乎所有拥有第三位或更多主人的房子都有可能像描述的那样。如果你渴望在这个国家增加绿色住房的存量，那么你就应该为那些有能力购买建筑精良、节能的房屋的人建造房屋，这些房屋将在一个世纪后依然屹立不倒、令人向往，而不是建造质量低劣、三代人就住了一半、但仍将永远占据现在不适合耕种或森林的土地的所谓经济适用房。
你可能不喜欢亚当·斯密将我们称为下等或中等阶级的方式，但他所说的以下话今天仍然适用。“富人的房子、家具、衣服，过不了多久，就会对中下层的人有用。当他们的上级对他们感到厌倦时，他们可以购买这些武器;当这种消费方式在富有的人中间变得普遍时，全体人民的一般生活条件就会逐渐得到改善。在那些长期富裕的国家里，你经常会发现下层人民拥有完好无缺的房子和家具，但它们既不能建造，也不能用来使用。”亚当·斯密-国富论
Jeff Towson的回复
杰夫,
如果我的家庭是工人阶级，我们在工作地点附近找不到负担得起的房子，我无法想象你的分析为什么会安慰我。我们谈论的是美国(和加拿大部分地区)的一个主要问题——缺乏经济适用房。这个问题有很好的记录。
工人阶级还要等多久才能买得起麦克豪宅呢?你的分析怎么可能是解决经济适用房短缺的有效方法呢?
对马丁的回应
谢谢你对我从未说过的事情的深思熟虑的回应。我现在明白我的错误了。
Jeff Towson的回复
杰夫,
如果我误解了你的评论，我道歉。
这篇博客的作者指出，新住宅开发的很大比例都是针对富裕买家的豪华住宅。这种情况发生在低收入住房严重短缺的城市。
你注意到，许多年之后，一些为富人开发的房子变成了中等收入购房者，甚至是低收入购房者的房子。(顺便说一下，这种情况只会发生在社区变得不受欢迎，或者建筑因为延迟维护而开始倒塌的情况下。但你是对的——这种情况时有发生。)
即使我承认你的观点，我也不明白这一观点与Geoff Dembicki所写的中产阶级或下层阶级家庭的住房危机有何关联。
Jeff Towson的回复
如果富人都把钱花在升级到更高质量的建筑上，保持相同的大小，杰夫的概念就会很有效。当他们搬到符合最新能源标准的1800平方英尺的房子时，他们就可以腾出另一个符合之前能源标准的1800平方英尺的房子，这对不太富裕的家庭来说是一种升级。但事实并非如此，因为他们升级的往往是规模，而不是建筑质量。这又回到了我在评论2中的观点。
的确，有些GBA读者把钱花在建造高质量中等大小甚至小房子上。那些房子将是以后搬进来的家庭的意外之财。
仍然
很难相信我们还在花时间把涓滴经济学作为一种严肃的理论进行辩论。
对马丁的回应
“你注意到，许多年之后，一些为富人开发的房子变成了中等收入购房者，甚至是低收入购房者的房子。(顺便说一下，这种情况只会发生在社区变得不受欢迎，或者建筑因为延迟维护而开始倒塌的情况下。但你是对的——这种事确实会发生。)”没有必要让步，因为我的观点是，购买了新的豪华联排别墅、住宅等的人搬离了他们以前的住所，因为某种原因(不想要一个牧场主，想要更大的衣柜，或其他原因)，以前社区的房子变得更供应。买了以前房子的人也会离开另一个家，以此类推。无论这座城镇的最新住宅是否有更大的衣柜、更好的隔热性能、是否有地热，几乎都会立即影响到整个市场。
(顺便说一下，这种情况只会发生在社区变得不受欢迎，或者建筑因为延迟维护而开始倒塌的时候。但你是对的——这种事确实会发生。)”我在某种程度上不同意，这取决于你对不受欢迎的定义是什么，人们的品味会改变，我们都知道，可能有些人不想和他们的新邻居在一起，但如果建筑良好，房子仍然可以使用。话又说回来，我们谈论的是建造负担得起的住房，而不是保证人们的邻居不贩毒。延迟维护通常是邻里关系不理想的结果，而不是原因。当然，除非整个社区的建造方式很糟糕(我敢肯定，我们都能说出我们镇上一个街区的名字，它在30年里从中产阶级的“起步房”变成了钱坑，然后变成了贫民窟)，这让我重新回到了为什么我们总是应该错误地建造更高质量的建筑，不一定是立即负担得起的，因为每个人都在短期和长期受益。
对Malcolm的回应
这不是“涓滴经济学”，但它就是经济学。而且，因为我不是反科学，我相信，如果经济学的科学被更多地研究，而不是被抛弃，那么我们就可以避免穷人和工人阶级的灾难，因为租金控制的概念基本上被抛弃，它对住房供应的影响。政治在短期内胜出，[经济、生物、化学……从长远来看是有利的。
对杰夫·陶森的回答还有一点
杰夫,
你写道，“买了新的豪华联排别墅、住宅等的人搬离了他们以前的住所。”一个有趣的想法——但是，唉，不真实。
在这篇文章讨论的这种现象最为严重的城市——伦敦、纽约和温哥华——外国买家并没有搬离他们以前的住所。这些外国买家拥有两套、三套，有时甚至是四套住宅，因此他们的购买并没有为那些满怀感激之情、急于购买他们的主人投放到市场上的房产的勤工们腾出任何房地产。
外国买家正在伦敦制造空荡荡的街区。以下是关于这一现象的几篇文章:
“这就像一个鬼城”:当外国房主离开伦敦的房子时，灯就熄灭了
空置的房屋和外国买家加剧了伦敦的不满
对马丁的回应
“一个有趣的想法——但是，唉，不真实。”真的吗?好吧，除了伦敦，纽约，温哥华，在这些地方度假屋的投资者正在与居民竞争，有人正在出售现在可以买到的房子。幸运的是，90%的人都没有住在或不打算搬到这些城市。当然，我们几乎都生活在城镇、城市或牧场，这些地方的受欢迎程度每年都在上升或下降，我并没有渴望解决世界上所有的问题(或财富)。所以，是的，需求是供给的另一面，这也会影响价格。
编辑补充说，但是，是的，被那些只想从中赚钱或隐藏他们从腐败的第三世界国家偷来的钱的人赶出房子确实很糟糕。我甚至都不想考虑最好的解决方法。
对马丁的回应，是另一个，但希望是最后一个想法
它;但是，请从另一个角度阐述我的观点。至少在一开始，这些外国投资者可能不会购买8万美元的修缮房，因为作为投资者，这并不能给他们带来多大的回报。富有的外国投资者很可能首先把外科医生的房价压得太高，然后外科医生只能负担得起儿科医生的房子，然后儿科医生只能负担得起律师的房子，律师只能负担得起簿记员的房子，以此类推，直到日工完全被压得买不起。所以，任何水平的新住房需求都会影响到每个人，就像任何水平的新住房供应都会很快影响到每个人一样。
让我们回到更快乐的消磨时间的方式。Polyiso vs XPS?
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